Monta tu propia IA inmobiliaria, fase a fase

Mi CRM es [Mobilia | Inmovilla | otro]. Esta es la documentación de su API: [URL o pega el Swagger].
Antes de escribir nada, dime qué endpoints vas a usar y qué permisos tengo que pedir al proveedor.
Después escribe un cliente mínimo que:
1. Se autentique (OAuth2 si aplica) y renueve el token solo.
2. Liste los leads de un rango de fechas con hora de entrada, canal, inmueble y comercial.
3. Lea un contacto con sus solicitudes.
4. Cree una nota y una tarea.
5. Liste los inmuebles activos con precio, zona, habitaciones y estado.
Respeta los límites de peticiones, reintenta con espera exponencial y guarda las respuestas crudas en /data/raw. Añade tests con datos de ejemplo, nunca reales.

Con el cliente del CRM, exporta los leads de los últimos 30 días a la Google Sheet [URL], pestaña «leads», con: fecha y hora de entrada, canal (idealista, fotocasa, web, teléfono, Meta…), inmueble, comercial, hora del primer contacto de la agencia y estado.
Calcula el tiempo hasta la primera respuesta y clasifícalo: menos de 5 min, 5–60 min, 1–24 h, más de 24 h, sin respuesta.
Marca si entró en horario de oficina ([L–V 9:30–14:00 y 16:30–20:00], configurable), de noche o en fin de semana.
Si el CRM no guarda la hora del primer contacto, dímelo y propón de dónde sacarla (emails de aviso del portal, registro de WhatsApp o de llamadas).

Crea una pestaña «resumen» que calcule cada semana, en números absolutos y no en porcentajes:
1. Contactos al día por comercial.
2. Contactos sin respuesta en la primera hora.
3. Contactos que entran fuera de horario.
4. Visitas al mes.
5. Reservas al mes.
6. Ingreso medio por operación (comisión media: [€]).
Añade una fila «compradores que se nos escapan al mes» = contactos sin respuesta en la primera hora × visitas por cada contacto atendido. Explica cada fórmula en una nota de la celda.

Compara los inmuebles marcados como vendidos o reservados en el CRM con los anuncios que siguen activos en los portales. Usa el feed XML de exportación del CRM [URL del feed] o este listado: [pega].
Genera la lista de anuncios que hay que despublicar y, para cada uno, cuántos leads han entrado desde la fecha de venta. Prográmalo para que se ejecute cada lunes y me deje la lista en la hoja.

Te paso 10 operaciones cerradas y 10 leads que no llegaron a nada, anonimizados: [pega].
1. Encuentra lo que los separa (financiación, plazo, zona, motivo de compra, vivienda que vender…).
2. Propón de 6 a 8 preguntas de filtro con el tono de mi agencia: [cercano | formal], de tú.
3. Reparte 100 puntos entre las respuestas, con tres niveles: caliente (70 o más), templado (40–69) y frío (menos de 40).
4. Escribe la función de puntuación con tests.
5. Aplícala a los 20 leads de la pestaña «piloto» y pon al lado la columna «criterio del comercial» para comparar.

Crea en el CRM los campos de cualificación (si la API no deja crear campos, usa una nota con formato fijo): presupuesto máximo, financiación (preaprobada / en estudio / sin mirar / contado), zona, habitaciones, plazo, vivienda que vender, puntuación y resumen.
Escribe la función que vuelca el resultado de una conversación en esos campos y crea una tarea al comercial asignado si la puntuación es de 70 o más.
Nunca sobrescribas un dato que haya escrito un comercial: en ese caso añade una nota. Tests incluidos.

Monta un servidor con un webhook para la WhatsApp Cloud API de Meta:
- Verifica la firma de cada petición e ignora duplicados.
- Responde con un agente que usa la API de Claude (modelo [claude-haiku-5-5]) y el prompt de sistema de /prompts/whatsapp.md, con los datos del inmueble del CRM.
- Guarda el historial por número, usa caché de prompt para la parte fija y limita la conversación a [12] turnos.
- Pasa a una persona si el comprador lo pide, se enfada o pregunta algo que no está en los datos.
- Fuera de la ventana de 24 horas, envía solo plantillas aprobadas.
- Registra tokens de entrada y salida y el coste de cada respuesta en la tabla «costes».
Al final, dame los pasos para verificar la empresa, registrar el número y aprobar las plantillas en Meta Business.

Configura un agente de voz en [Vapi | Retell] en español de España:
- Voz [ElevenLabs, voz masculina | femenina] y transcripción es-ES.
- Guion de /prompts/llamada.md.
- Detección de buzón: colgar sin dejar mensaje.
- Duración máxima de 6 minutos; como mucho 2 reintentos separados 2 horas; solo entre [9:30 y 21:00].
- Herramientas (function calls) guardar_cualificacion y crear_tarea_comercial que llaman a nuestro backend.
- Número español, llamando desde una región del EEE.
Al acabar cada llamada, guarda transcripción, duración y coste real que devuelve la plataforma.

Cuando entre un lead nuevo en el CRM (por webhook si existe; si no, consultando cada 60 segundos), decide el canal con estas reglas: [WhatsApp primero y llamada si no contesta en 10 min | llamada directa en horario].
- No contactes dos veces al mismo teléfono en 24 horas.
- No contactes a quien ya tiene actividad de un comercial en los últimos 7 días.
- Registra los segundos desde la entrada del lead hasta el primer contacto y avísame si pasa de 5 minutos.

Programa los seguimientos cuando el comprador deja de contestar: plantilla a las 24 horas, otra a los 3 días y cierre a los 7, con las plantillas aprobadas en Meta ([nombres de plantilla]).
Crea también las guardias: si la IA no sabe responder (precio, temas legales, visitas) deja una tarea urgente al comercial de guardia del día ([calendario de guardias]) y dile al comprador quién le va a llamar y cuándo.

Escribe el cruce entre la demanda cualificada y los inmuebles activos del CRM:
1. Filtro duro: presupuesto (máximo un [10] % por encima), zona y habitaciones.
2. Orden: cercanía al precio, zonas vecinas ([lista]) y extras pedidos.
3. Devuelve las 3 mejores alternativas con el motivo de cada una y súbelas como nota al lead.
Además, cada noche cruza los leads de los últimos 90 días con los inmuebles que entraron ese día y crea tareas de «rescate» para el comercial.

Crea un panel de costes (pestaña «costes» de la hoja o una página sencilla) con: minutos de voz, mensajes de WhatsApp por tipo, tokens por modelo y coste en euros por día, por lead y por visita conseguida.
Pon un tope diario y otro mensual, configurables: al 80 % me avisas por [email | WhatsApp] y al 100 % pausas las llamadas salientes.
Dime además dónde se configuran los límites de gasto en las consolas de Anthropic, [Vapi | Retell] y Twilio para que los ponga yo.

Eres {{NOMBRE_ASISTENTE}}, asistente virtual de {{AGENCIA}}. Llamas a {{NOMBRE}}, que ha preguntado hace unos minutos por {{INMUEBLE}}.

Apertura: «¡Hola! ¿{{NOMBRE}}? Soy {{NOMBRE_ASISTENTE}}, el asistente virtual de {{AGENCIA}}. Te llamo por el piso de {{ZONA}} que has visto. ¿Te pillo bien un par de minutos?»

Reglas de voz:
- Frases de menos de 20 palabras. Una pregunta cada vez y deja que termine.
- Repite las cifras para confirmarlas: «¿Hasta 250.000, verdad?».
- Si no es buen momento, ofrece seguir por WhatsApp y despídete.
- Si salta el buzón, cuelga sin dejar mensaje.
- No negocies precio ni cierres visita: eso lo hace el comercial.
- Máximo 5 minutos. Despídete diciendo quién le llamará y cuándo.

Preguntas, en este orden: {{PREGUNTAS_DE_FILTRO}}
Al colgar, llama a guardar_cualificacion con lo que sepas y null en lo que no.

Lee esta conversación entre nuestro asistente y un comprador:
<conversacion>{{TRANSCRIPCION}}</conversacion>

Devuelve solo JSON con:
- "resumen": 3 líneas para el comercial, con lo que busca y lo que le preocupa.
- "campos": presupuesto, financiacion, zona, habitaciones, plazo, vende_vivienda.
- "puntuacion": según esta tabla: {{TABLA_100_PUNTOS}}
- "siguiente_paso": una acción concreta para el comercial.
- "dudas": lo que preguntó y no supimos responder.

No inventes: si un dato no aparece en la conversación, pon null.

Plantilla 24 h (utilidad)
Hola {{1}}, soy el asistente de {{2}}. Ayer preguntaste por el piso de {{3}}. ¿Sigues buscando? Si me dices tu presupuesto, te paso las opciones que encajan.

Plantilla 3 días (marketing)
Hola {{1}}, esta semana han entrado pisos nuevos en {{3}}. ¿Quieres que te enseñe los que encajan con lo que buscas?

Plantilla 7 días (marketing)
Hola {{1}}, no quiero molestarte más. Si en algún momento vuelves a buscar en {{3}}, escríbeme aquí y te atiendo al momento.

Las tres tienen que estar aprobadas en Meta antes de usarlas. Incluye siempre cómo darse de baja.

Escribe al comprador 24 horas después de su visita a {{INMUEBLE}} con {{COMERCIAL}}.
1. Pregunta qué nota le pone del 1 al 5.
2. Pregunta qué le ha faltado o qué cambiaría.
3. Si la nota es 4 o 5, pregunta si quiere una segunda visita y crea tarea al comercial.
4. Si es 3 o menos, guarda el motivo y busca 3 alternativas con el cruce de cartera.
Mensajes cortos, de tú, sin presionar. Guarda nota y motivo en el CRM.